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二手房中，一方违约要付房价20%的违约金吗？
张静律师解答：看违约程度，交易时间和给对方造成的损失而定，越秀区咨询，法z院一般都会调低违约金。如下面这个案件，法官就将违约金从38万降到了19万。
判z决书节选：
关于违约责任的问题，合同约定“如买方未按照合同约定期限履行义务，二手房交易程序咨询，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因*所支出的律师费、诉z讼费等由买方承担。”陈卖家现根据上述合同约定请求李买家承担合同价款20%即381000元的违约金，并为证明其损失，提交了儿子陈某购买位于广州市番禺区桥南街某处房产的《认购书》、收据及退款收据。法z院认为，第z一、上述证据仅证明陈伟焯解除《认购书》，且已退回定金、首期款，不足以证实其存在实际损失，以及解除认购书与本案之间具有关联性。第二、《合同法》第z一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人z院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人z院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，虽然李买家存在违约行为，但陈卖家未举证因解除合同而造成的损失达到381000元，结合合同履行的过程及李买家的过错程度、*辩意见，酌情调整违约金为190500元。因李买家已支付定金陈卖家一方100000元，故上述定金可抵扣违约金，李买家仍应支付违约金90500元。
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二手房已过户，卖家拒不交楼违约金怎么算？
张静律师解答：法官要看卖家不交楼的原因及过错程度，二手房卖家义务咨询，来决定是否降低违约金。如下面这个案件，一方擅自卖掉子女房咨询，因交楼时买卖双方对房屋交付标准等产生争议，导致未交楼成功。若按合同约定，逾期交楼的违约金将达到40多万，终法z院认为卖家不是恶意不交楼，只是有争议，调整违约金到8万。
判z决书节选：
本案《存量房买卖合同》签订后，丁买家依约付清全部购房款项，王买家依约办理了抵z押登记涂销手续，并协助丁买家办理了过户登记手续，即双方已依约履行除办理交楼手续之外的其他主要合同义务，可以认定双方均有积*履行合同的意思表示。对于交楼手续的办理，虽然王买家在交楼时间上存在迟延，但已为办理交楼手续而实际到达涉案房屋现场，只因双方对于房屋交付标准、逾期交房违约责任等问题发生争执，导致无法签署房地产交接确认书，王买家的过错程度有别于恶意拒不履行交楼义务的情形。结合合同履行情况、王买家的过错程度及丁买家的实际损失，法z院酌情认定以按每日总房款0.01%（合同约定为0.05%）的标准计算延期交楼违约金82720元。
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起诉撤诉他人名下的*可以吗？
张静律师解答：需要证明自己与该证的颁发有利害关系，否则法z院会驳回起诉。
判z决书节选：
本院认为，公民、z法人或者其他组织提起行政诉z讼，应当符合法定的起诉条件，不符合法定起诉条件已经受理的，应当裁定驳回起诉。本案中，原告是广州市番禺区东涌镇x号5座2梯603房房产所有权人，该房产位于锦某新城一期，不在案涉《不动产权证》的红线范围内，原告不是该《不动产权证》的相对人，对案涉土地亦没有使用权，与被告市规划资源局颁发案涉《不动产权证》的行政行为不具有利害关系。关于原告主张案涉《不动产权证》红线范围涵盖锦某新城的篮球场、游泳池等公共配套设施用地，侵害业主权利的理由。因涉及锦某新城业主共同利益，根据《人z院关于适用的解释》第十八条“业主对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉z讼；业主不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉z讼”之规定，涉及业主共有利益的行政行为业主个人没有*起诉权，有业主的应由业主行使诉权；业主不行使诉权或没有成立业主的，应由专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主行使诉权。本案原告以自己的名义提起诉z讼，不符合上述法律规定。综上，原告方某某没有提起本案诉z讼的主体资格，裁定驳回原告要求撤销《不动产权证》的起诉。
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