农村房屋*诉z讼咨询-农村宅基地房官司律师-广州萝岗区咨询

广州宅基地证产权人能否直接起诉买家腾房？
张静律师解答：可以，不过也要按宅基地房的评估价值赔偿买家补偿款。如下面这个案件，宅基地证的名字是儿子，父亲将房屋卖给买家，后儿子直接起诉买家返还房屋。终法z院判z决买家返还房屋，儿子赔偿买家宅基地房评估价值68万。
判z决书节选：
关于补偿款的计算标准问题。考虑到本案并非直接处理梁买家与林某方、吕某生、林某保买卖涉案房屋的相关法律后果，而是林产权人在本案诉z讼中以涉案房屋登记权利人的身份要求梁买家归还涉案房屋的经营管理权，故法z院以涉案房屋的现价值进行计算补偿款。至于涉案房屋的评估方法问题，市场收益法主要体现为房屋的租金，市场租金是可以量化且标准是相对公允的，能反映宅基地房屋的市场价值，林产权人收回涉案房屋后，实际上导致的后果是梁买家无法再享有涉案房屋的收益权等经济利益，从公平合理的角度出发，法z院采纳市场收益法得出的评估结果，认定林产权人应支付的补偿款为683455元合法合理，本院予以维持。
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广州宅基地证上的房屋已被拆除重建未报建，法z院还能处理吗？
张静律师解答：在*及继承案件中还能对房屋使用权进行处理，如是买卖*或物权保护*，则法z院不予受理。
判z决书节选：
本院经审查认为，请律师费用多z少咨询，根据上诉人提交的材料及双方在原审庭审中的陈述显示，上诉人主张权利的依据是广州市天河区于1996年5月23日核发的穗天沙字第x号《村镇宅基地使用证》，该证载明使用人为杨某，建筑种类结构为砖瓦，广州萝岗区咨询，层数壹层，建筑面积105.84平方米。原审庭审中，上诉人与被上诉人双方均确认穗天沙字第x号《村镇宅基地使用证》所涉的房屋已被拆除重建，重建后为两栋房屋，地址分别为天河区渔沙坦楼角街**及**之一，其中16号房屋由上诉人使用，16号之一房屋即讼争房屋由被上诉人使用。没有证据证明涉案宅基地上的房屋在重建成为两栋房屋时已依法向国土规划部门申报办理规划报建手续。故涉案房屋建设的合法性、初始物权登记尚未经相关行政主管部门认定及处理，穗天沙字第x号《村镇宅基地使用证》上登记建筑楼层数量、建筑面积与涉案宅基地上楼房数量及实际的楼层数量、建筑面积均不相符合，即穗天沙字第x8号《村镇宅基地使用证》并不是讼争房屋所具有的合法权利登记证明，在现有讼争房屋建设的合法性、初始物权登记尚未经相关行政主管部门认定及处理前，对相关权利人之间民事权利进行析分的处理缺乏相应前提，故对于上诉人提起的本案诉z讼暂不作调处，上诉人可在行政部门对涉案房屋作出处理后另行起诉。
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广州没有宅基地证的房屋租赁合同有效吗？
张静律师解答：无效，押金应返还。如下面这个案件，农村房屋*诉z讼咨询，涉案房屋只有宅基地证但建房屋没有报建，导致承租赁商铺后无法办理营业执照，起诉返还押金和进场费。一审法z院认为租赁合同有效不予支持返还。二审法z院改判租赁合同无效，押金和进场费返还。
判z决书节选：
本院认为，根据本案查明的事实，涉案房屋是广州市白云区太和镇xxx路11号二楼，而被上诉人罗房东提供的宅基地使用证载明宅基地建筑种类是框架结构，层数1。双方在庭审中承认其在签约前已告知只有宅基地证，没有承诺是有产权证的，其到广州市规划局申请信息公开，但回复是查询不到涉案房屋的相关信息，故不能提供合法的报建手续及产权证明。因此，根据《z高人民z法z院关于审理城镇房屋租赁合同*案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承订立的租赁合同无效”的规定，宋租客与罗房东签订的涉案《商铺租赁合同》无效。《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故罗房东应予返还宋租客交纳的押金9098元、合同签字费4000元、铺租进场费4000元。
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