违约金过高咨询-广州海珠区咨询-商品房买卖*律师

签订商品房预售合同后不想买了，解除合同要赔偿吗？
张静律师解答：要。看合同约定和对方的诉z讼请求，还要看已经交了多少钱，只交了定金就没收定金，如还交了首付，可能还要赔偿违约金。但一般赔偿款总额不会超出购房者已经缴纳的金额。如下面这个案件，购房者交了16万。单方解除合同，商品房预售合同约定的违约金是房价的20%，如按这个标准计算，就超出16万了，于是法官调整了违约金为房价的10%，这样刚好14万6，购房者还能再退1万4。
判z决书节选：
《广州市商品房买卖合同（预售）》约定第二期首付房款应于在2018年12月10日前缴纳，但洪某至今未交纳第二期首付房款，构成违约，达到合同约定解除条件，应当承担相应的违约责任，中某公司诉请解除涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》，于法有据，本院予以支持。中某公司主张违约金计算方式为《广州市商品房买卖合同（预售）》的交易总价×20% 《商品房装修合同》的装修及配套服务费用×20%。涉案《商品房装修合同》并非双方当事人真实意思表示，违约金过高咨询，故中某公司要求依据涉案《商品房装修合同》第8.2条主张全部装修及配套服务费的20%的违约金，依据不足，本院不予支持。根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议6.2条约定，洪某违约导致合同被解除，应向守约方中某公司支付违约金，违约金按该商品房交易总价的20%计算。洪某在答辩中申请调整违约金至中国人民银z行同期同类存款利率计算，综合涉案合同履行情况、洪某逾期违约情况、中某公司的实际损失情况，本院酌情确定洪某按照《广州市商品房买卖合同（预售）》中交易总价1469796元的10%即146979.6元向中某公司支付解约违约金。
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广州签了认购书不买房了，哪些情况能解除合同，开发商能起诉买家强制签订房屋买卖合同吗？
张静律师解答：不能，开发商只能没收定金，解除认购书咨询，如有证据证明没收定金也不足以弥补其损失的，可以要求法z院增加赔偿。
相关法条：
《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同*案件的指引》第五条：当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务，守约方请求人民z法z院判z决强制签订房屋买卖合同的，不予支持。预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失，守约方请求增加赔偿的，可予支持。
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广州地下车库的公共面积能起诉归自己所有吗？
张静律师解答：不能，公共面积不能登记至个人或其他组织名下。如下面这个面积，某集体公司与房地产公司约定合资建房，并约定地下第三层车库全归自己所有。终因地下三层车库8000多平方米属于公共面积，法z院驳回集体公司要求确认归其所有的诉求。
判z决书节选:
关于第二个争议焦点问题，杨箕公司主张涉案大厦地下层中8444.18平方米物业全部归其所有的依据是否充分。杨箕公司和南雅公司*确认后向广州市房地产提交的《负一层至负三层分成说明报告》明确载明，对于涉案大厦地下三层的分成，南雅公司取得车位318个，面积为3768.7296平方米，并载明具体位置，杨箕公司取得车位20个(面积为209.0104平方米，并载明车位的具体位置和编号)及层共有面积3195.4460平方米，广州海珠区咨询，第二层共有面积3486.4035平方米，第三层共有面积1553.3201平方米，共8444.18平方米。广州市国土资源和规划委z员会给一审法z院的复函中也明确表示结合《负一层至负三层分成说明报告》以及该项目初始登记情况，杨箕公司分配的涉案大厦地下层8444.18平方米除了地下三层的20个车位(面积为209.0104平方米)之外，剩余面积8235.1696平方米属车道等公共面积，二审中杨箕公司和南雅公司均确认公共面积不能登记至个人或其他组织名下。在此情况下，杨箕公司在本案中要求将涉案大厦地下层其分配取得的8444.18平方米中除20个车位之外的面积登记至其名下，缺乏依据，本院不予支持。至于当时杨箕公司所分配取得的地下面积8444.18平方米中为何仅于该报告中确定了20个车位209.0104平方米的具体位置，而没有对其余的8235.1696平方米所对应的位置予以确定，杨箕公司作为该报告的签约*主体应该是清楚的。
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